¿Reactivar el sector de la vivienda o fomentar el ajuste de precios?

- De Miguel propone que el estado compre 200.000 viviendas y las alquile
- La propuesta necesitaría financiación por 30.094 millones de euros

J.G.J.

El mercado de la vivienda sigue golpeando fuerte a la economía doméstica. Éste pilar se ha venido abajo sin que haya ninguno otro que lo sustituya y quienes se jugaron algo en el sector, se aferran a las ruinas e intentan reconstruirlas para que vuelva a florecer.

En los medios aparecen continuamente propuestas para reanimar el sector, la última corre a cargo de Fernando de Miguel. El economista publica hoy en Público una propuesta para reactivar el mercado. Para ello sugiere que el estado adquiera 200.000 viviendas nuevas a la banca en una subasta para ponerlas en alquiler durante los próximos 5 años. Los inquilinos podrán ejecutar a los 3 o a los 5 una opción de compra, "cuando, como es previsible, la economía estará entonces en una senda de recuperación”. Es una propuesta muy interesante y que podría aliviar en cierto punto el elevado stock de casas vacías.

Para hacer frente a estos nuevos gastos, el estado emitiría bonos a cinco años con una rentabilidad, que calcula que rondaría el 4,5%, lo que supondría volver a cargar a las arcas públicas con la tarea de rescatar un sector arruinado por una burbuja. Además, parece una medida arriesgada, teniendo en cuenta las dudas que se ciernen sobre la deuda de Portugal y, por efecto dominó, sobre la española. Por este motivo, no parece el momento idóneo para aumentar la deuda, al menos hasta que pasen los problemas del país vecino y se calmen los mercados. Según sus cálculos, la necesidad de financiación sería de 30.094 millones de euros y con unos intereses que ascenderían hasta 1.354 millones.

La compra de las viviendas por parte del estado se efectuaría “mediante subasta, pero a un precio de salida un 15% más bajo que el precio medio vigente a 31 de diciembre de 2010, que era de 1.825 euros por m²”. Esta rebaja en el precio de la vivienda es la que pronosticó la agencia de calificación Fitch para el año 2011. Es un riesgo evidente, ya que si el precio no cae lo esperado, el estado habría adquirido unos inmuebles más caros que su precio real y tendría difícil colocarlos posteriormente en el mercado. Esto supone en arriesgar un dinero público, ya que si no se recupera lo invertido, según propone de Miguel sería el Tesoro Público quien avalase los bonos que financian el proyecto. Además, al retirar 200.000 viviendas del mercado, se modifica tanto el stock disponible, y por ende, la oferta, que es muy difícil calcular la evolución de los precios y la caída podría contenerse.

El problema real de la vivienda, como marcan muchos expertos, es que sigue sobrevalorada. Este tipo de medidas sólo buscan reactivar el sector y contener la caída de los precios, pero para curar al sector de la explosión de la burbuja, es necesario recuperar la situación de normalidad. Y la situación de normalidad no es la de exigir al ciudadano que pague una hipoteca durante más 20 años, sino que es la de ajustar los precios para que sea se facilite el acceso a una vivienda.

Con esta medida, volvería la especulación al mercado de la vivienda y volvería la duda a los mercados de la deuda española, al necesitar una financiación tan elevada. Además, tampoco reactivaría el sector de la construcción, ya que mientras la demanda esté parada, nadie invertirá más. Por lo tanto, este dinero, se destinaría a aliviar los problemas de la banca, con un gran stock de viviendas, y se quedaría inmovilizado.

Una opción más asequible para revitalizar el sector puede ser la de apostar por el alquiler de forma definitiva, despojándose de las intenciones propagandísticas y centrándose en que la medida sea efectiva. Las ayudas irían destinadas a aquellos que tengan problemas para a hacer frente al alquiler y estarían diseñadas en función de sus ingresos y gastos. Además, esta iniciativa ayudaría a cambiar la mentalidad española que empuja a adquirir una casa en propiedad aunque no se tenga una buena posición para pagarla.

Al fomentar el alquiler, el estado no tendría que realizar un desembolso tan elevado, ni en un plazo de tiempo tan corto, y además, no interferiría en el mercado de la vivienda y el reajuste de precios seguiría su curso natural.